close
華潤招商 退地風波背後聯合體模式露出軟肋
細數北京最近的房地產新聞，土地市場的熱度和風頭，遠蓋過樓市，為寒冬增添“一把火”。但近日，“華潤與招商局置地退地”的消息，卻令土地市場炸開瞭鍋。
近一個月來，北京土地市場，隻要有合適的宅地放出，立馬就會遭到瘋搶，“面粉貴過面包”漸成常態。在這當中“聯合體”起到瞭不小的作用。近年來面對高地價，房企很難在市場上依靠單打獨鬥取得絕對市場競爭優勢，於是，房企間通過合作相互借力成為市場發展趨勢。
不過《每日經濟新聞》記者瞭解到，華潤與招商局所謂的“退地”，其實並非將土地退回，理解成聯合體的“拆夥”應該更為準確。
專傢分析認為，聯合體拿地雖然能暫時緩解資金壓力，但是每傢的開發思路不一致，同樣會造成分歧。
高地價引發擔憂
11月2日，華潤華僑城招商聯合體以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價奪得豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊(豐臺區城鄉一體化槐房村、新宮村舊村改造項目第一期B組團)，樓面價達5.6萬元/平方米。
但好景不長，據媒體報道，由於土地的最終價格超過瞭預算，華潤置地和招商局置地決定退出該地塊的開發。《每日經濟新聞》記者分別致電華潤、招商、華僑城三傢公司的相關人士，但對方均未予置評。
雖然土地市場一片火熱，但諸多業內人士仍直呼對北京土地市場“看不懂”。
11月19日，北京市昌平區北七傢鎮兩地塊拍賣落槌，國瑞地產以44.96億元總價，分別現場競價配建3.8萬/平方米、4.2萬/平方米的代價競得。業內測算稱，兩地塊樓面價分別為3.65萬/平方米和4.3萬/平方米。
北京一位業內人士在朋友圈寫到，“瘋瞭，瘋瞭，瘋瞭，這麼個地方，樓面價4.2萬，邊上別墅賣3萬，都要跪著求客戶。(容積率)2.2的高層，你賣8萬，賣給誰?”
一位上市房企的高管則表示，目前在北京拿高價地的企業都是勇敢青年首次購屋優惠房貸2016申請書的，因為房地產市場不可能像前幾年那樣暴漲瞭，在北京拿瞭“面粉比面包還貴”的地塊，靠拉長銷售周期，靠地塊配套的商業，靠非住宅的業態是折騰不出利潤的。
市場有觀點說，如果老“地王”周邊又出瞭單價更高的地塊，老“地王”被視為“解套”。一位熟知市場的人士說，“解什麼套？購房者對價格不認可，不會出手。”
就在11月23日，石景山交通樞紐M、N地塊獲得房企競相搶奪，開拍前已經有9次網上報價，現場又經過96輪激烈競價，最終以35.4億元被華遠地產奪得，樓面價格為28697元/平方米，隻比石景山區2015年整體商辦市場地塊34175元/平方米的成交均價低瞭5478元/平方米。
聯合體存“不確定”因素
高價地讓房企抱團取暖成為常見現象，縱觀北京土地市場，聯合體拿地身影頻現。一直作為房地產行業領軍企業的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企，近年來也成為合作開發的熱衷者。
在房企爭相回歸一二線的激烈市場競爭環境下，土地更貴、融資更難、開發周期拉長、消費者對品質要求更高等因素，都成為越來越多房企選擇合作開發項目的原因。在此背景下，房企由競爭轉為“競合”，從而規避投資開發風險，優化市場資源配置，實現利益最大化。
但並不是每個房企聯合體都能在拿地等環節上，自始至終達成共識。
新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，聯合體拿地之前，各房企之間都會有溝通和授權，如果超過授權的范圍，恐怕不能承擔聯合拿地的責任。各傢授權的價格雖然不一致，但其實在溝通前，都會亮出標的，如果哪傢超出預期價格，就不能拿瞭，隻能退出。所以內部溝通機制和拿地的判斷都很重要。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，最近幾年聯合體拿地分兩種情況：一種是有開發能力的房企和資本方的聯合，這種模式是互補的。另外一種是幾傢房企一起合作拿地，這樣可以避免土地高溢價導致成本過高。但這類模式需要短時間內做出一個聯合體各方認可的價格、並規定好未來如何分配利潤、未來的開發主體是誰、誰負責銷售，這會有一些不確定因素。
易居中國分析師薛建雄認為，聯合體拿地雖然能暫時緩解資金壓力，但是每傢的開發思路不一致，同樣會造成分歧。產品思路不一致的，很難達成一致。比如哪種產品可以拉開價格，都要提前做出規劃。一傢企業本身就有多個思路，多傢企業會有更多思路。如果操盤企業有足夠實力的話，可以過一段時間將退出企業的資金補齊。
歐陽捷說，退地的發生，還是出現在企業的內部管控機制上。如果內功做得很好，對市場的判斷很精準，並能衡量自身開發能力和水平，以及對政策很透徹的話，不應該出現這類銀行信貸房貸利率土地信貸銀行任何問題免費諮詢問題。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20151124/3459806.shtml
全站熱搜
留言列表
